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浙江買房是“地獄難度”?别急着噴,先捋下高房價的邏輯

發布時間:2019年08月13日 16:41    來源:浙江在線

  浙江在線-住在杭州網8月12日訊(浙報傳媒地産研究院院長 住在杭州網首席評論員 丁建剛)幾天前,智谷趨勢小牛頓、旺角黃局長一篇《廣東流淚,江蘇沉默,房價最貴竟然是這個省,11個市全擠入全國前五十》,讓全國人好奇,也讓很多不太了解浙江房價和中國樓市的公衆震驚和擔心。 

  文章中談到的浙江房價,基本上和事實吻合。

  如果把浙江的房價,和廣東,和江蘇做一個簡單的對比,或者和重慶、武漢、無錫等衆多二線城市相比,也會得出結論:浙江的房價實在高。

  文章也分析了一些浙江高房價的邏輯:比如土地稀缺,人口密度高等等。

  但其實這還不是浙江高房價邏輯的全部,甚至都不是最重要的邏輯。

  作為浙江房地産市場長期觀察者和研究者,本人願意給文章作者再提供一些邏輯。

  藏富于民的浙江

 

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  數據來自國家統計局

  浙江是真的富,而且不像有些省份是政府富,民衆不富。

  浙江是真正藏富于民的省份。 

  浙江的人均可支配收入,僅次于上海和北京,名列全國各省份第一。比江蘇省人均收入多了近8000元,比廣東省人均收入整整多了10000元。

  由此可見,比廣東江蘇高的,首先不是房價,而是民衆的财富。

  可能有人會質疑:人均收入才多了1萬元,房價高那麼多,還是買不起呀?

  願意再次普及一下一個經濟學常識:家庭收入的增加,對購房能力不是簡單的等額提高(幾天前,在今年的博鳌房地産論壇上陳淮教授也再次談到)。

  比如一個家庭年收入10萬元,可以拿出2萬元用于供樓。如果這個家庭收入提高30%,達到每年13萬元,理論上就可以拿出5萬元供樓。考慮到其他消費也提升,即使拿出4萬元,供樓能力也提高了一倍。

  浙江人的财富,藏在全中國甚至全世界

  浙江的溫州,被稱為中國最富裕的城市。

  在不到1000萬的人口中,溫州有超過200萬人在世界各地經商。他們堅韌不拔,吃苦耐勞,被稱為中國的“猶太人”。

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  浙江溫州市區

  這些人的财富,遍布全中國,遍布全世界。

  再比如那個被旺角黃局長調侃是18線山區城市的浙江麗水,表面上看麗水GDP隻有1300多億元。但很多人不知,這個城市有30萬左右的華僑分布在世界各地,特别是歐洲的意大利、西班牙等國家。

  在“文革”末期和改革開放初期,身處大山之中的麗水、溫州等地極度貧瘠,不甘貧困的人們以各種正當或非正當的途徑,到歐洲去謀生。

  這些第一代的移民,通常是從刷盤子做起。經過近一輩子的艱苦奮鬥,現在也有了一定的财富積累。

  而這些人,又有着深厚的家鄉觀念。無論是落葉歸根還是光宗耀祖,都希望回到家鄉買一套房。即使現在還不回來,以後也有可能回來養老。

  請注意:對于他們來說,這裡的房價是除以7.9之後來計算的,因為他們手中拿的是歐元。

  那個十八線的山區城市麗水,還有一個下屬的縣,叫青田(如果麗水市是十八線城市的話,那麼青田縣恐怕隻能算是二十八線城市了),房價也相當高。除了土地供應稀少的原因以外,同樣是由于華僑的原因,青田一個縣就擁有華僑超過20萬。

  即使如此,青田并不是浙江房價最高的縣。

  浙江的義烏、瑞安、溫嶺等縣級市或縣,房價都遠遠高過絕大多數中國二線城市。

  溫州的房價曾一度甚至高于杭州。

  杭州的藍色錢江,最高價格也不過是每平方米7萬多元,溫州版的藍色錢江——鹿城廣場,最高時賣到8萬-9萬/平方米。

  浙江人的财富意識、投資意識和産權意識

  改革開放的40年中,浙江一直是先行者和探索者,是民營經濟最發達的省份。

  浙江人的投資意識很強,溫州人是房産投資的先行者。

  甚至杭州的房價,在過去20年中跌宕起伏,和溫州人有很大關系。

  本世紀初,杭州是被溫州炒房團攻陷的第一個城市。

  2011年以前,杭州房價曾非常接近于北京、上海,超過廣州、深圳,甚至有傳言說2010年杭州房價超過一線城市,成為全國房價最高的城市。

  當時全國的媒體都相信杭州房價全國第一,為此,本人當年曾專門辟謠。

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  然而在2011年-2014年中,由于溫州民間高利貸崩盤,溫州房價幾近腰斬,甚至嚴重影響到了杭州房價。2014年12月,杭州成為國家統計局公布的70個大中城市房價指數跌幅榜之首。

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  對于浙江人的産權意識,本人曾聽張維迎教授講述,即使在“文革”中,就在那個十八線山區城市麗水(當時還是麗水地區)的松陽農村,人們還保留着建國之初房屋的地契,承認并交易。

  請注意,中國城市土地國有化是從1982年的《憲法》開始的。新中國初期,仍承認個人土地的私有産權。

  在那個松陽縣裡,有一個部落是從福建過來的,迄今為止很多人還保留着300年前清朝時期的地契、房契等等。

  可見浙江人的産權意識和契約意識之強、之深。

  城市性價比的比較

  其實每個城市都有自己的性價比,大緻應該這樣來計算:

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  城市的總資源,既包括城市的天然禀賦、公共服務,也包括了曆史文化、社會治安、政商關系等等,以及城市就業創業機會和收入。

  生活成本,包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本,當然權重最大的是居住成本,也就是這個城市的房價。

  盡管算不出确切的比值,但人們對每一個城市的性價比會有共識。

  浙江省的這些城市,若以性價比來衡量,放眼全中國,坦率的說性價比确實都是比較高的。

  特别是自然環境、人文環境、曆史文化、社會治安等方面。

  經濟指标,特别是GDP,僅僅是衡量一個城市價值的指标之一。

  但絕對不是唯一。

  浙江因綠水青山的環境得福,甚至因小得福。

  浙江省的陸域面積隻有10.55萬平方公裡,其中山區面積占70.4%,平原占23.2%,河流和湖泊占6.4%,因此被稱為“七山一水二分田”。

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山水浙江——桐廬

  在新中國的前30年,甚至更長的時間裡,備受诟病的浙江省交通,現在已經成為了優勢。

  浙江省“一小時交通圈”即将形成。

  目前杭州至溫州的高鐵,時間還要2.5小時。但正在建設的杭溫高鐵,将于2022年通車,屆時杭州至溫州隻需要70分鐘。

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  被黃局長稱為十八線山區城市的麗水,是中國空氣質量最好、森林覆蓋率最高的城市之一:麗水森林覆蓋率高達80.79%,全國第二。

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浙江麗水市區

  目前杭州至麗水的高鐵時間,也僅為1.5小時。

  除此之外,浙江省大灣區建設規劃,不僅将浙江省建成“一環、一帶、一通道”的經濟大省,同時浙江還将建設成“一戶一處景、一村一幅畫、一鎮一天地、一城一風光”的浙江大花園。

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  浙江省大灣區規劃圖

  文中提到的浙江經濟最不發達的城市之一——舟山,除了作者提到的“國家新區”,“國家自貿區”等光環以外,也有着極特殊的優勢。

  這個東海之濱的海島,空氣質量位列全國第三,僅次于海口和黃山。此外,舟山獨具豐富的普陀山佛教文化旅遊資源。

  和大陸連接的甬舟鐵路也已經全面啟動勘察設計。

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  甬舟鐵路示意圖

  未來,舟山北向還要通過跨海大橋連接上海。

  更更更重要的是,舟山2018年的人均可支配收入,高達49217元。接近無錫(50373元),遠遠高于常州(45933元)。(數據均來自各地統計局)

  結論

  以上幾點,是浙江高房價更重要的邏輯。絕沒有為浙江房價辯解的意思。

  與成都、重慶、武漢、長沙、無錫等諸多中國優質二線城市相比,浙江的房價确實高。但需注意,相對于浙江的這些地級城市,那些二線城市被限價的嚴厲程度高的多,也可以說,二線城市的商品房價格,在很大程度上是失真的。

  但也不得不承認,正是由于2015年底的“去庫存”政策,特别是所謂的“棚改政策”,使得浙江三四線城市的房價大幅度上漲,躍上了一個新的台階。

  事實上,在2016年之前的近10年中,嘉興、湖州、紹興等城市的房價漲幅極小。有人戲稱為“十年不漲”,這些城市的房地産市場也極少有投資客。

  文章作者也提出了,浙江的高房價,到底是幸還是不幸?

  本人願意從兩方面來理解。

  01

  如果和前面所說的那些優質二線城市相比,浙江除杭州、甯波以外的這些地級市的房價,确實高了。

  盡管浙江省到現在為止,還沒有一個城市是人口淨流出的。但是和那些優質的二線大城市相比,未來人口和産業的吸附力,顯然是不如它們的。

  雖然浙江本土的人可以支撐這樣的房價,但由于新生購買力不足,這一輪上漲之後又停頓較長時間的概率非常大。

  02

  如果放在全世界的坐标中,房價不僅是浙江高,而是整個中國都高。

  以經濟發展水平衡量,北京、上海的房達到甚至超過紐約、東京、倫敦的房價,似乎更沒有任何道理可言。

  廈門的經濟指标(2018年廈門GDP為4791.41億元),在二線城市中隻能算是中遊水平,但廈門的房價卻是所有二線城市中最高的,甚至超過一線城市的廣州,似乎也不合理。

  由此可見,房價的邏輯是多個維度的邏輯。經濟指标、人口、土地、稅收、人文、觀念等等。

  浙江的高房價,有其合理性,也有其危害性。既幸也不幸。

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